Wynajem czy kupno mieszkania
Porównaj całkowity koszt zakupu na kredyt i wynajmu w wybranym okresie, z uwzględnieniem wkładu własnego, odsetek, utrzymania i wzrostu wartości.
Porównaj oferty kredytów
"Netto koszt zakupu" = wkład + spłaty + utrzymanie − zbudowany kapitał. Szacunek uproszczony; bez PCC i kosztów transakcyjnych.
Jak działa kalkulator wynajem vs kupno
Wpisz cenę nieruchomości, wkład własny, stopę i okres kredytu, miesięczny czynsz, okres porównania, oczekiwane koszty utrzymania i roczny wzrost wartości.
Kalkulator oblicza miesięczną ratę kredytu, następnie w wybranym okresie: sumę rat + wkład + utrzymanie, pomniejszone o zbudowany kapitał (wzrost wartości + spłacony kapitał). Ten "netto koszt zakupu" jest porównywany z całkowitym czynszem za ten sam okres.
Kluczowe definicje
- Wkład własny — gotówka potrzebna przy zakupie
- Koszty utrzymania % — roczne utrzymanie jako % wartości (typowo 1–2%)
- Wzrost wartości — oczekiwany roczny wzrost ceny nieruchomości
- Netto koszt zakupu — rzeczywisty koszt po odjęciu zbudowanego kapitału
Najczęstsze pytania
Co oznacza 'netto koszt zakupu'?
Wkład + spłaty + utrzymanie − zbudowany kapitał (wzrost wartości + spłacony kapitał). To prawdziwy koszt po uwzględnieniu zgromadzonego majątku.
Czy zawsze lepiej kupić?
Nie — zależy od wkładu, wzrostu cen w mieście, czasu zamieszkania i stopy. W dużych miastach przy wolnym wzroście cen wynajem może być opłacalniejszy.
Co jest wykluczone z obliczeń?
Podatek PCC, koszty notarialne, opłaty sądowe (mogą dodać 2–5%). Uwzględnij je osobno.
Czy dane są wysyłane?
Nie — obliczenia wykonywane są lokalnie w przeglądarce.
Wynajem czy zakup: jak porównać je uczciwie
„Wynajem to wyrzucanie pieniędzy” jest najdroższym uproszczeniem finansów osobistych. Uczciwe porównanie zestawia wszystkie koszty posiadania z wynajmem w tym samym okresie — i to właśnie robi kalkulator powyżej. Posiadanie to nie rata kredytu; to odsetki + utrzymanie + ubezpieczenie + koszty transakcyjne − budowany kapitał i ewentualny wzrost wartości. Wynajem to czynsz — plus zwrot, który mógłby wypracować niewydany wkład własny.
Przykład liczbowy
Mieszkanie za 500 000 zł z wkładem 100 000 zł i kredytem 400 000 zł na 25 lat przy 7%: rata to około 2 827 zł. Zestaw to z wynajmem podobnego mieszkania za 2 200 zł. Przez pięć lat najemca płaci 132 000 zł; właściciel około 169 600 zł rat plus, powiedzmy, 5 000 zł rocznie utrzymania (czynsz administracyjny, fundusz remontowy, naprawy) — łącznie ok. 194 600 zł z kieszeni. Ale właściciel spłacił też część kapitału i jest właścicielem wzrostu wartości całych 500 000 zł (dźwignia działa w obie strony). Kto wygrywa, zależy głównie od wzrostu cen, horyzontu i tego, jak długo zostaniesz — dlatego kalkulator pozwala zmieniać wszystkie trzy.
Co przechyla szalę
- Horyzont czasu jest najważniejszy. Zakup ma ciężkie koszty stałe (PCC 2% przy rynku wtórnym, notariusz, prowizje, wykończenie). Pobyt poniżej ~5 lat zwykle sprzyja wynajmowi; powyżej 10 — zakupowi.
- Stopa kredytu kontra wzrost czynszów. Drogi kredyt przy płaskich czynszach sprzyja wynajmowi; tani kredyt przy rosnących czynszach — zakupowi.
- Utrzymanie nie jest opcją. Licz długoterminowo ok. 1% wartości nieruchomości rocznie plus czynsz administracyjny.
- Wkład własny ma koszt alternatywny. 100 000 zł na 5% to 5 000 zł rocznie — kalkulator zapisuje to po stronie wynajmu.
- Elastyczność też ma wartość. Wynajem pozwala tanio podążać za pracą i planami; własność ubezpiecza od podwyżek czynszu i wypowiedzenia. Żadne z tych dóbr nie widnieje w arkuszu.
Częste pytania
Czy zakup zawsze wygrywa w długim terminie?
Zwykle, ale nie z definicji. Długi pobyt amortyzuje koszty transakcyjne i mrozi koszt mieszkania, gdy czynsze rosną — ale lewarowany zakup w spadający rynek albo wymuszona wczesna sprzedaż potrafią mocno stracić. Uczciwa odpowiedź brzmi „policz na własnym horyzoncie” — do tego służy ta strona.
Dlaczego porównujemy wydaną gotówkę, a nie całą ratę?
Część każdej raty kupuje kapitał — przenosi pieniądze z konta do mieszkania, ale nie ginie jak odsetki czy czynsz. Porównanie wyłącznie czystych kosztów (odsetki, opłaty, utrzymanie vs czynsz) czyni zestawienie uczciwym.
Jaki wzrost wartości założyć?
Ceny mieszkań w Polsce rosły w różnych dekadach i miastach zupełnie inaczej; 2–3% nominalnie to umiarkowane założenie długookresowe, a test przy 0% pokazuje, czy decyzja przetrwa płaski rynek. Jeśli wychodzi na plus tylko przy 5%+ wzrostu — spekulujesz, nie budżetujesz.
Trzy założenia, które najbardziej zmieniają wynik
Horyzont. To, jak długo zostaniesz w tym mieszkaniu, wpływa na wynik silniej niż cokolwiek innego, bo koszty transakcyjne są jednorazowe i trzeba je rozłożyć na lata mieszkania.
Wzrost wartości. To jedyne założenie, którego nie da się sprawdzić — dotyczy przyszłości. Dlatego warto przeliczyć wariant z zerowym wzrostem: jeśli zakup wygrywa również wtedy, decyzja jest odporna; jeśli wygrywa dopiero przy 5% rocznie, to zakład, a nie kalkulacja.
Oprocentowanie. Przy zmiennej stopie wynik jest prawdziwy dla dzisiejszego oprocentowania, nie dla całego okresu kredytu.
Co jeśli planuję przeprowadzkę za trzy lata?
Wpisz trzy lata w polu porównania i zobacz, jaką część kosztów stanowią jednorazowe opłaty transakcyjne. Przy krótkim horyzoncie zwykle przeważają one szalę na rzecz najmu — nie dlatego, że zakup jest zły, tylko dlatego, że brakuje czasu, w którym mógłby się zwrócić.